BPHTB

27 06 2010

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN : DIS-SINKRONISASI UU 20/2000 vs UU 28/2009

Mengenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) diatur oleh Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 yang merupakan perubahan atas Undang-Undang No. 21 Tahun 1997. Sementara peraturan pelaksana tentang Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 113 Tahun 2000.

Mengamati ketentuan tentang BPHTB, ada yang menarik untuk dicermati, khususnya mengenai pengaturan tentang NPOPTKP. Dalam Pasal 7 UU No. 20 Tahun 2000 ditentukan sebagai berikut :

(1)  Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

(2)  Ketentuan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (2) di atas adalah diatur dalam PP No. 113 Tahun 2000. Pasal 1 PP No. 113 Tahun 2000 tersebut mengatur hal yang sama mengenai NPOPTKP. Namun dalam Pasal 87 ayat (4) dan (5) Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah mengenai NPOPTKP ditentukan berbeda. Bunyi ayat tersebut sebagai berikut :

(4)  Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak.

(5)  Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

Dalam UU No. 20 Tahun 2000 dan PP No. 113 Tahun 2000 NPOPTKP ditentukan paling banyak, sedangkan dalam UU No. 28 Tahun 2009 ditentukan paling rendah. Perbedaan ini bukan suatu hal yang sepele, tetapi perbedaan ini harus diselesaikan.

Kalau mengikuti UU No. 28 Tahun 2009, maka standard perhitungan BPHTB adalah paling rendah sebesar Rp. 60.000.000,00 (enampuluh juta rupiah), dan besar kecilnya NPOPTKP masing-masing daerah bisa berbeda tergantung dengan Peraturan Daerahnya sebagaimana diamanatkan oleh Pasal 87 ayat (6) UU No. 28 Tahun 2009.

Sebagai contoh, ketentuan NPOPTKP selama ini untuk daerah Kota Surabaya sebesar Rp. 40.000.000,00 (empatpuluh juta rupiah). Maka jika Nilai Transaksi atau NJOP di atas Rp. 40.000.000,00 akan dikenakan BPHTB. Sedangkan jika Nilai Transaksi atau NJOP di bawah Rp. 40.000.000,00 tidak dikenakan BPHTB.

Namun jika UU No. 28 Tahun 2009 yang diterapkan, maka jika Nilai Transaksi atau NJOP di atas Rp. 60.000.000,00 baru dikenakan BPHTB, sedangkan jika di bawah Rp. 60.000.000,00 tidak dikenakan BPHTB.

Peraturan Daerah (Perda) tentunya tidak boleh mengatur NPOPTKP lebih rendah dari Rp. 60.000.000,00. Jika Perda mengatur lebih rendah maka ia bertentangan dengan Pasal 87 ayat (4) dan (5) UU No. 28 Tahun 2009 (lex superior derogat lex inferior).

Kedua undang-undang tersebut, yaitu UU No. 20 Tahun 2000 dan UU No. 28 Tahun 2009 adalah tidak sinkron (dis-sinkronisasi). Apakah ini merupakan ciri khas peraturan perundang-undangan kita yang selalu terjadi dis-sinkronisasi baik secara vertikal maupun secara horisontal, ataukah mau menerapkan asas hukum yang mengatakan: “lex posteriore derogat lex priori” (= undang-undang yang baru merubah/meniadakan undang-undang yang lama). Kalau asas ini mau diterapkan, maka perlu diperdebatkan. Karena yang dimaksud oleh asas ‘lex posteriore derogat lex priori’ adalah ‘dalam materi yang sama’. Sedangkan UU No. 28 Tahun 2009 adalah tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, sehingga yang diatur adalah bermacam-macam materi.

Asas itu dapat berlaku, misalnya yang terjadi pada UU No. 20 Tahun 2000 yang merubah UU No. 21 Tahun 1997, karena materinya sama.

Dengan demikian, pertanyaannya : Mana yang diberlakukan dalam hal pengaturan tentang NPOPTKP – BPHTB, UU No. 20 Tahun 2000 ataukah UU No. 28 Tahun 2009. Jika yang diberlakukan adalah UU No. 28 Tahun 2009, maka pihak yang diuntungkan adalah Wajib Pajak. Karena Wajib Pajak baru dikenakan BPHTB jika Nilai Transaksi atau NJOP di atas Rp. 60.000.000,00 (enampuluh juta rupiah), dan tentunya perhitungan Nilai Terutangnya akan semakin kecil. Apalagi bila Perda yang bersangkutan mengatur NPOPTKP di atas Rp. 60.000.000,00 maka Wajib Pajak akan lebih diuntungkan.

Hal ini tidak dapat dibiarkan, namun harus segera diselesaikan agar tercipta kepastian hukum dan tidak merugikan masyarakat, khususnya Wajib Pajak. Penyelesaian ini tentunya tidak cukup hanya dengan kebijakan-kebijakan, hasil rapat, Peraturan Pemerintah, atau berupa Perda. Tetapi penyelesaiannya harus berupa Undang-Undang, karena yang dihadapi adalah Undang-Undang. Jangan sampai asas ”lex superior derogat lex inferior” dilanggar atau diabaikan. Mau jadi apa hukum kita ini…?!

Salam, denbagusRasjid


Aksi

Information

9 responses

7 02 2011
azzahrasmily@yahoo.com

permasalahan yg saat ini muncul dlm BPHTB adalah..ketika akta jual beli yg masuk di pertanahan adalah tahun 2009, dan seharusnya dia scr transaksi harganya dibawah 60 juta. dan ketika dia mau mengurus sertifikat di BPN adalah tahun 2011, apakah dia akan dikenakan BPHTB atau tidak? karena AJBnya adalah sebelum dibuatnya UU BPHTB yg mengatur npoptkpnya adalah 60 juta. apakah aturan lama akan dengan serta merta terhapus dengan aturan baru, ataukah tidak…

13 02 2011
denbagusrasjid

Mungkin maksud Anda terjadinya Akta Jual Beli Tahun 2009 dan BPHTB telah dibayar pada tahun tsb, namun baru didaftarkan balik namanya di BPN tahun 2011. Kalau memang benar demikian, maka BPHTB yg telah dibayar pada tahun 2009 tetap dipakai, dan kemudian dihitung kurang bayarnya berdasarkan perhitungan tahun 2011. Misalkan BPHTB yg telah dibayar tahun 2009 sejumlah Rp. 2 jt. Kemudian perhitungan tahun 2011 ini pada kolom C angka 6 BPHTB yg harus dibayar sejumlah Rp. 3 jt., maka kurang bayarnya adalah Rp. 3 jt. – Rp. 2 jt. = Rp. 1 jt. Jadi Pembeli hanya membayar kekurangannya saja yaitu sejumlah Rp. 1 jt. Yg perlu dicatat, bahwa kepemilikan hak atas tanah dan/atau bangunan telah beralih kepada Pembeli ketika penandatanganan Akta Jual Beli, dan Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan untuk jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. Dan kewajiban itu sudah diselesaikan/dilunasi oleh Pembeli pada tahun 2009 itu. Pendaftaran Balik Nama di Kantor Pertanahan adalah untuk memenuhi syarat administratif… Jadi Pembeli hanya berkewajiban membayar kekurangannya saja (kalau ada)… Bukan keseluruhannya…!

4 01 2011
INDRI AMALAIA

saya bekerja di bagian pajak daerah dan retribusi daerah, yang mulai 3 Januari tahun 2011 ini, sudah melaksanakan aturan UU no 28 Tahun 2009 terutama terkait dg BPHTB. disebutkan NPOPTKP paling rendah 60 juta, kemungkinan PAD akan mengalami penurunan, karena sebelumnya NPOPTKP paling rendah 15 juta, hal ini akan merugikan pemerintah karena pendapatan yg tidak sebesar tahun lalu.

15 01 2011
denbagusrasjid

Kalau Perda mengatur NPOPTKP lebih rendah dari 60 jt, itu artinya Perda tsb bertentangan dengan UU 28/2009. Kan ada asas hukum yg mengatakan “Lex superior derogat legi inferiori” (peraturan yg lebih rendah tidak boleh bertentangan dengan peraturan yg lebih tinggi). Saya melihatnya, karena dengan adanya perubahan nilai NPOPTKP yg lebih besar, maka pendapatan daerah menjadi lebih kecil. Apalagi ada perhitungan BPHTB yg Nihil. Jadi ada indikasi bahwa nilai NJOP nantinya akan naik. Dengan naiknya nilai NJOP maka pendapatan daerah akan teratasi (…tapi ini merugikan Wajib Pajak).
Lepas dari konteks bahasan, karena Anda bekerja di bagian Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, maka perlu didiskusikan dengan atasan atau rekan2 Anda agar menguasai perhitungan BPHTB. Karena ada pengalaman, bahwa Petugas daerah yang ada di loket, karena kurang menguasai cara-cara perhitungan BPHTB (pada waktu itu mengenai BPHTB-Pembagian Hak Bersama), si Petugas tsb dan pegawai Notaris bersitegang. Bahkan ketika pegawai Notaris tsb menghadap atasannya, si atasan pun tidak tahu cara perhitungan BPHTB-Pembagian Hak Bersama. Namun karena si atasan lebih bijaksana, sadar karena ketidaktahuannya, maka SSB itu di-Acc. Ini masih mendingan, beberapa hari sebelumnya ada kasus yg sama tapi ditolak oleh Petugas loket. Ini kan payah…! Yah, maklumlah karena masa transisi. Namun ya jangan ngotot karena ketidaktahuannya… Ngotot tapi salah, kan malu-malu’in….dan parahnya, hal ini akan jadi masalah…

18 11 2010
didiek

Masalahnya para pemda belum bikin perda-nya sampai sekarang dan saya jadi bertanya2 dng statement”…paling rendah Rp.60jt utk setiap wajib pajak…” kenapa kok tidak setiap-transaksi???(takut ada penafsiran lain)

27 11 2010
denbagusrasjid

Masalah Perda, Pemerintah Kota Surabaya sudah mereaksi amanat Pasal 87 ayat (6) UU No. 28 Tahun 2009, dengan menyusun draft Rancangan Perda tentang BPHTB. Bahkan menurut Pasal 38 Rancangan Perda tersebut, ketentuan itu akan diberlakukan mulai tanggal 1 Januari 2011. Terlaksana atau tidak, kita tinggal lihat saja… Masalah statement “…paling rendah Rp. 60 jt untuk setiap Wajib Pajak…(kok bukan untuk setiap transaksi)” agar tidak mengakibatkan penafsiran lain, adalah usulan yang cukup bagus. Cuman kalau dikatakan “…untuk setiap transaksi…” itu pun kurang tepat. Karena kalau perolehan haknya karena waris atau hibah wasiat, tentunya tidak ada transaksi. Jadi lebih baik tidak ada embel2 apapun, seperti yang diatur dalam Pasal 7 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2000 dan Pasal 1 PP No. 113 Tahun 2000. Semoga saja UU No. 28 Tahun 2009 segera direvisi, karena undang-undang tersebut bertentangan dengan UU No. 20 Tahun 2000.

30 06 2010
Notaris pedalaman :)

analisa denbagus ok

apakah kedua UU tersebut perlu di uji di MK?

27 06 2010
yudi

thx pak atas ulasan2nya!! menambah wawasan kita!! bgs webnya!!

27 06 2010
denbagusrasjid

Sama2…
Agaknya Pemerintah Kota Surabaya sudah mereaksi amanat Pasal 87 ayat (6) UU No. 28 Tahun 2009, dengan menyusun draft Rancangan Perda tentang BPHTB. Pasal 6 ayat (4) Rancangan Perda tersebut mengatur bahwa NPOPTKP karena peralihan hak ditetapkan sebesar Rp. 70.000.000,- (tujuhpuluh juta rupiah). Sementara ayat (5) menentukan bahwa perolehan hak karena ‘waris’ atau ‘hibah wasiat’ NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 350.000.000,- (tigaratus limapuluh juta rupiah). Menurut Pasal 38 Rancangan Perda tersebut, ketentuan itu akan diberlakukan mulai tanggal 1 Januari 2011.
Hal ini semakin runyam, karena UU No. 28 Tahun 2009 itu sendiri bertentangan dengan UU No. 20 Tahun 2000 (dis-sinkronisasi). Agaknya perlu dibentuk Fakultas Pembentuk Undang-Undang, agar dapat menciptakan sumber daya manusia pembentuk undang-undang yang ‘qualified‘.




%d blogger menyukai ini: