Pengenakan BPHTB Atas HGB Yang Berakhir

27 06 2010

PENGENAKAN BPHTB ATAS HGB YANG BERAKHIR..??


Kasus Posisi : Ada Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang sudah berakhir masa berlakunya, dan sekaligus Pemegang Hak atas tanah yang tertulis dalam sertipikat HGB tersebut juga telah meninggal dunia. Maka ahli waris berupaya memperpanjang HGB tersebut melalui kantor notaris setempat. Setelah berkas-berkas yang dibutuhkan lengkap, maka permohonan HGB didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat, sampai SK pemberian hak diterbitkan. Namun Kantor Pertanahan menjelaskan bahwa permohonan tersebut dikenakan BPHTB perolehan hak (bukan BPHTB Waris). Si Notaris ‘mencak-mencak’ ngotot tidak perlu bayar BPHTB perolehan hak, tetapi cukup membayar BPHTB Waris. Nah, dari dua pendapat itu yang manakah yang benar, pendapat Kantor Pertanahan ataukah si Notaris.?

Untuk menjawab persoalan di atas, maka kita perlu mengamati dasar-dasar hukum mengenai BPHTB. Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) huruf b angka 2 Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan, menyebutkan bahwa :

(1)  Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

(2)  Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi :

b. pemberian hak baru karena :

2. di luar pelepasan hak.

Kemudian dalam Penjelasan Pasal 2 ayat (2) huruf b angka 2 disebutkan bahwa :

“Yang dimaksud dengan pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

Oleh karena Sertipikat HGB telah berakhir masa berlakunya, maka hak atas tanah kembali kepada Negara (dikuasai oleh Negara). Sementara Pemegang Hak atas tanah telah meninggal dunia, maka hak atas tanah jatuh kepada ahli waris. Nama pemegang hak menjadi berubah. Jadi prosedurnya bukan perpanjangan hak atas tanah, tetapi ‘permohonan hak atas tanah’.

Berdasarkan Pasal 2 di atas, maka Pemohon hak (dalam hal ini adalah ahli waris) dikenakan BPHTB perolehan hak yang disebabkan oleh pemberian hak baru dari Negara, sekalipun statusnya tetap HGB.

Apabila Pemegang Hak atas tanah masih hidup, maka Pasal 2 tersebut tidak berlaku sehingga Pemegang Hak tidak perlu membayar BPHTB perolehan hak. Hal ini disebabkan tidak adanya perubahan nama Pemegang Hak. Perkecualian ini diatur dalam Pasal 3 ayat (1) huruf d UU No. 20 Tahun 2000, yaitu :

(1)    Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh :

d. orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.

Sementara dalam Penjelasan Pasal 3 ayat (1) huruf d tersebut dikatakan bahwa :

“Yang dimaksud dengan perbuatan hukum lain misalnya memperpanjang hak atas tanah tanpa adanya perubahan nama.

Contoh :

Perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB), yang dilaksanakan baik sebelum maupun setelah berakhirnya HGB”.

Kapan saat terutangnya BPHTB yang dimaksud.?

Pasal 9 ayat (1) huruf k UU No. 20 Tahun 2000 menentukan :

(1)    Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk :

k.  pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak.

Surat Keputusan pemberian hak itu diterbitkan oleh Kantor Pertanahan yang daerah hukumnya meliputi letak tanah dan/atau bangunan dimaksud.

Jadi sekali lagi, oleh karena Sertipikat HGB telah berakhir masa berlakunya, maka hak atas tanah kembali kepada Negara (dikuasai oleh Negara). Sementara Pemegang Hak atas tanah telah meninggal dunia, maka hak atas tanah jatuh kepada ahli waris. Prosedurnya bukan perpanjangan hak atas tanah, tetapi ‘permohonan hak atas tanah’.

Berdasarkan Pasal 2 di atas, maka Pemohon hak (dalam hal ini adalah ahli waris) dikenakan BPHTB perolehan hak yang disebabkan oleh pemberian hak baru dari Negara, sekalipun statusnya tetap HGB. Maka perhitungan NPOPTKP (Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah paling banyak (maksimal) Rp. 60.000.000,- (enampuluh juta rupiah), bukan yang maksimal Rp. 300.000.000,- (tigaratus juta rupiah).

NPOPTKP dimaksud tentunya berdasarkan ketentuan daerahnya masing-masing. Misalnya di Surabaya = Rp. 40.000.000,-, di Sidoarjo = Rp. 30.000.000,-, di Gresik = Rp. 20.000.000,-, dan sebagainya.

Sampai di sini sudah jelas persoalannya, maka berdasarkan pasal-pasal yang dikemukakan di atas, pendapat Kantor Pertanahan yang benar. Sementara si Notaris perlu banyak membaca, sehingga argumentasi yang dikemukakan mempunyai dasar hukum yang kuat. Tidak cuma sekedar ngotot…

Kalau toh selama ini tidak diberlakukan seperti apa yang dijelaskan di atas, maka berarti selama itu telah melakukan hal yang salah. Justru itu, saat ini tradisi salah itu diupayakan kembali kepada yang benar sesuai dengan koridor hukum yang berlaku.

Atau jika dianggap pasal-pasal tersebut bermasalah, maka ngototnya di Mahkamah Konstitusi dengan mengajukan gugatan atas UU No. 20 Tahun 2000. Sehingga tidak terjadi debat kusir…

Salam, denbagusRasjid

About these ads

Aksi

Information

24 tanggapan

1 03 2013
jin hian

mas bro, saya mau nanya nih, hgb yang sudah habis masa berlakunya selama 10 tahun dan hgb atas nama pemiliknya sudah meninggal.
kondisi tanah sudah di tempati oleh beberapa kepala keluarga, yang menjadi pertanyaan saya, apakah kepala keluarga tersebut bisa membuat sertifikat hak milik tanpa melalui pemilik hgb yang sudah meninggal dunia?

30 03 2013
denbagusrasjid

TIDAK BISA..! Atas dasar apa para kepala keluarga itu membuat sertipikat atas nama dirinya. Harus ada dasar perolehannya, misalnya Jual Beli, Hibah, atau lainnya.
Untuk HGB yg sdh berakhir itu, maka para ahli warisnya yang memohon agar HGB tsb diperpanjang, atau bisa juga mengajukan permohonan Hak Milik.

12 11 2012
judi

Untuk DKI Jakarta PERATURAN GUBERNUR PROVINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA NOMOR 112 TAHUN 2011 masih berlaku ?

30 03 2013
denbagusrasjid

Maaf saya kurang faham karena saya tidak tinggal di Jakarta. Perda itu biasanya merupakan peraturan pelaksana, selama peraturan tsb belum diubah dan/atau dicabut, maka ia tetap berlaku…

28 09 2012
Sumitro

Mohon nasehat Pak.

Kami ingin membeli sebuah ruko yang sekarang sudah kami kontrak selama 10 tahun. Tapi ternyata masa berlaku HGB nya sudah habis 1 tahun yang lalu.

Mohon petunjuk prosedur apa yang paling baik yang harus kami lakukan agar kami tetap dapat membeli ruko tersebut.

Terima kasih

3 10 2012
denbagusrasjid

Karena HGB sdh berakhir, maka tanah kembali dikuasai negara. Jadi tidak bisa dilakukan jual-beli atas tanah tsb. Yang bisa adalah Jual Beli Bangunan Dan Pelepasan Hak Atas Tanah yang dibuat di hadapan Notaris. Dengan demikian Pembeli dapat mengajukan permohonan HGB nya… dan biasanya akan diukur ulang oleh Kantor Pertanahan.
Saran saya, langkah pertama lebih baik HGB nya dimohonkan kembali…setelah permohonan HGB ini selesai, baru dilakukan proses jual-beli tanah tsb di hadapan PPAT setempat.

5 07 2012
Djemi

Saya mau tanya mengenai sertifikat HGB atas nama almarhun ibu telah berakhir pada bulan oktober 2011 lalu, dan ibu saya telah meninggal dunia pada tahun 2001, bagaimana cara mengurusnya di PBN, mohon penjelasan

27 09 2012
denbagusrasjid

Mohon dibaca lagi pokok bahasan yang sudah saya uraikan di atas, karena pertanyaan Anda sama dengan pokok bahasan tersebut.

21 05 2012
raynal

selamat pagi pak…
kalo hgb sudah mati th 2008 dan untuk ahli waris, lebih baik diperpanjang atau langsung jadi hak milik. untuk biayanya kira-kira berapa y pak…
terima kasih…

11 06 2012
denbagusrasjid

Anda dapat membaca tulisan saya yang membahas masalah tsb. Jd nanti ahli waris sebagai pemohonnya… Langsung saja Hak Milik bisa… Masalah biaya relatif, lain lubuk lain pula ikannya…lain di sini lain pula di tempat Anda… Jd saran saya, Anda dapat konsultasi ke Kantor Notaris setempat, karena nanti ada pembayaran BPHTB Perolehan Hak, dimana diperlukan Blanko SSPD-BPHTB yang diberi stempel serta ditandatangani oleh PPAT/Notaris.

3 04 2012
Anonymous

Mau numpang tanya pak, saya berencana untuk membeli rumah dengan status tanah HGB dan akakn berakhir 2014 mendatang. Saya akan membeli rumah tersebut melalui KPR selama 10 tahun. Pertanyaan saya, apakah saya pada saat pembelian dilakukan dapat mengubah status tanah menjadi SHM? Bila tidak, bagaimana status tanah, setelah HGB mati di tahun 2014, karena Bank tidak akan meminjamkan sertifikat HGB kepada saya (untuk perpanjangan HGB) karena masih belum lunas, artinya kami akan menempati rumah yang statusnya dalam penguasaan negara selama 8 tahun terkakhir (mulai 2014 hingga 2022 saat KPR berakhir). Bagaimana risikonya Pak? Apa sebaiknya saya menanggalkan keinginan saya untuk membeli rumah tsb? Mohon saranya. Terima kasih sebelumnya. Andry

3 10 2011
Tia

Mohon penjelasan Pak, HGB kavling saya akan segera berakhir, bgm cara untuk memperpanjang HGB tersebut, karena kami belum berencana untuk membngun kavling tersebut. Atatu apakah sy bisa langsung meningkatkan ke SHM?

terima kasih sebelumnya,

Salam

10 10 2011
denbagusrasjid

Untuk perpanjangan HGB Anda dapat langsung mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan setempat. Kalau tidak mau ribet, Anda dapat datang ke kantor Notaris dan jelaskan keinginan Anda… Untuk kasus Anda ini tidak dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik, karena tanah kosong… Syarat untuk dapat ditingkatkan menjadi HM harus ada bangunannya. Oleh karena itu, salah satu sayaratnya harus ada copy IMB.

21 07 2011
Rachmad

Mohon penjelasan

HGB sebuah rumah tinggal sudah habis masa berlakunya 5 tahun lalu.
yang hendak dibeli orang lain yang selanjutnya langsung ditingkatkan menjadi hak milik bisa kah pak ?
Gimana caranya
Gimana perhitungan biayanya mulai pembaruan/BPHTB sampai jadi hak milik.

Terima kasih

25 07 2011
denbagusrasjid

Karena HGB telah berakhir masa berlakunya, maka tanah kembali dikuasai negara… Dalam keadaan seperti itu, hak milik atas tanah tidak bisa dijual-belikan… Tetapi bisa dilakukan Jual Beli Bangunan, sehingga nantinya Pembeli yang mengajukan permohonan haknya… Namun saran saya, lebih baik begini, Langkah I : pemegang hak lebih dahulu mengajukan permohonan hak kepada negara (cq. Kantor Pertanahan setempat). Nanti itu bisa langsung dimohonkan Hak Milik. Karena tidak ada perubahan nama, maka tidak dikenakan BPHTB, hanya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak). Berkas yang harus dilampirkan: Asli Sertipikat, fotocopy KTP+KSK Pemegang Hak, fotocopy PBB 2011, dan fotocopy IMB (dalam kasus seperti ini biasanya dilakukan pengukuran ulang oleh BPN). Jadi Anda dapat konsultasi juga ke Kantor Pertanahan setempat, atau ke kantor Notaris/PPAT yg nantinya akan melakukan Jual Beli. Setelah diproses dan Sertipikat yang baru telah jadi (dng status HM), maka Langkah ke-2 dilakukan Jual Beli di hadapan PPAT setempat.
Sekian semoga bermanfaat…

4 07 2011
arief

Bagaimana halnya bila masa berlaku HGB nya sudah habis dan akan diperpanjang dengan tidak merubah nama, apa dikenakan BPHTB?
Tks

11 07 2011
denbagusrasjid

Karena tidak ada perubahan nama, maka tidak dikenakan BPHTB, tapi ada PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).

3 06 2011
Ferdi

Mohon penjelasan lagi nih, kalau Sertifikat HGB a/n perusahaan sudah berakhir lebih kurang 1 bulan untuk periode pertama kemudian baru akan diperpanjang tanpa perubahan nama (masih nama perusahaan yang sama pada sertifikat sebelumnya) apakah dikenakan BPHTB ?
Di UU No.20 tahun 2000 ttg BPHTB dianggap tidak dikenakan BPHTB, apakah di UU No.28 tahun 2009 ttg Pajak Daerah & Retribusi Daerah juga sama tidak dikenakan ? Atas penjelasannya diucapkan matur nuwun saget…

4 06 2011
denbagusrasjid

Khususnya yang mengatur tentang BPHTB pada dasarnya UU No. 28/2009 hampir sama dengan UU No. 20/2000. Bahkan boleh dikatakan UU No. 28/2009 menjiplak UU No. 20/2000. Maka prinsip dasar pengenakan BPHTB adalah “adanya perubahan nama pemegang hak”. Dalam kasus yang Anda ceritakan, ‘tidak ada perubahan nama’, maka tidak dikenakan BPHTB.

25 11 2010
indah

pak, numpang nanya, gmn kalo sebuah perusahaan perkebunan yang tadinya memiliki HGU kemudian ingin meningkatkan menjadi HGB, tapi ketika ingin memproses ke BPN malah dikenakan BPHTB, padahal perusahaan tersebut hanya bermaksud men-konversi hak atas tanah. kenapa BPN tetap mengenakan BPHTB pak?

27 11 2010
denbagusrasjid

Berdasarkan Pasal 3 ayat (1) huruf d UU No. 20 Tahun 2000: “Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh : orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama“.
Jadi prinsip dasar dari pengenaan BPHTB apabila ada ‘perubahan nama’. Kalau tidak ada perubahan nama, maka tidak terutang BPHTB. Anda dapat menjelaskan hal itu kepada Kantor Pertanahan setempat dengan memberikan dasar hukumnya tersebut. Mengapa Kantor Pertanahan setempat mengenakan BPHTB, seperti pertanyaan Anda? Mudah saja, itu karena mereka kurang paham terhadap peraturan perundang-undangannya… dan itu sering terjadi. Celakanya, sudah gak paham tapi ngotot membuat kebijakan.

27 09 2010
Sefi Utama

Numpang tanya Pak, apabila ada sertifikat atas nama Ibu dan Anaknya yang telah habis masa berlakunya, kemudian dimohonkan perpanjangan HGB tersebut sehingga terbitlah SK pemberian/perpanjangan HGB oleh BPN. Adapun Ibu dan beberapa anaknya telah meninggal dunia, sehingga bagian ibu dan anak yang meninggal itu jatuh ke ahli warisnya, dalam hal ini si-anak dan ahli waris dari sang anak. Dalam hal ini dikenakan BPHTB 100persen terhadap tanah tersebut atau hanya sebagian dari bagian yang meninggal saja….Mohon disertakan juga dasar hukum yang mendukung pendapat Bapak, atas jawabannya saya ucapkan banyak terimakasihh

1 09 2010
Notaris pedalaman :)

apabila si pemohon (ahli waris) tdk memperpanjang HGB nya melainkan memohon lgs menjadi Hak Milik, maka biaya pajak apa yg dikenakan?

trims ilmunya..

Jesus Bless U
* *
-

2 09 2010
denbagusrasjid

Itu nanti perolehan haknya menjadi Hak Milik… HGB bukan diperpanjang, karena HGB-nya kan sudah berakhir, maka tanah kembali dikuasai oleh negara. Kalau toh tetap HGB ya tentunya HGB yang baru, bukan diperpanjang. Tapi untuk apa.? Dalam kasus seperti itu perolehan haknya langsung menjadi Hak Milik (baca KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998 yang dapat Anda download di blog denbagusrasjid ini). Kecuali apabila lokasi objek tersebut diplot sebagai daerah perdagangan, atau objek tersebut tidak dipergunakan sebagai rumah tinggal (misalnya dipakai sebagai Ruko atau Kantor), maka tidak dapat diberikan Hak Milik.
Namun yang perlu dicatat, mengapa pemohon dikenakan BPHTB.? Hal ini karena pemegang hak telah meninggal dunia, sehingga ahli waris selaku pemohon dikenakan BPHTB perolehan hak (lihat penjelasan di atas!). Apabila pemegang hak masih hidup, tentunya tidak dikenakan BPHTB, tetapi PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang rumusnya = (2‰ x Nilai Tanah) + Rp100.000,00 (lihat PP 13 Tahun 2010).
Sekian dan terimakasih atas penjelasannya…(eh, keliru yang ngucapin…).

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s




Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: